Como criar um contrato de venda no sistema

Visão geral

O Superlógica Imobiliárias permite cadastrar contratos de intermediação e venda de imóveis, registrando as informações da negociação, o comprador, os corretores participantes, os valores, as comissões e as despesas relacionadas à transação.

O cadastro também permite configurar os parâmetros fiscais da venda, como emissão de Nota Fiscal de Serviço (NFS-e) e geração de informações para a DIMOB.

Quando usar este artigo

Ao concluir uma intermediação imobiliária e precisar formalizar a negociação no sistema.
Ao cadastrar vendas de imóveis próprios ou de terceiros, com previsão de recebimento e repasse de honorários de corretagem.
Para configurar a geração de receitas, a emissão de notas fiscais de serviço e as informações destinadas à DIMOB.
Ao registrar despesas de fechamento, como custas, serviços de despachante e pagamentos a parceiros.

Sintoma ou cenário

O corretor, captador ou analista financeiro concluiu a intermediação de uma venda e precisa registrá-la no sistema para controlar o recebimento das comissões, os pagamentos aos corretores envolvidos e as despesas da negociação.

Benefício para o usuário ou operação

Controle financeiro: organiza as previsões de recebimento das comissões e os valores a pagar aos comissionados.
Conformidade fiscal: permite configurar a emissão de notas fiscais e a geração de informações para a DIMOB.
Rastreabilidade contratual: centraliza os dados da negociação, dos envolvidos, das cláusulas especiais e das despesas em um único registro.

Onde acessar / contexto de uso

Acesse Contratos > Vendas e clique em Nova venda.

Pré-requisitos (Antes de começar)

Usuário com permissão de criação e edição no módulo de Contratos e Vendas.
Imóvel negociado cadastrado no sistema e disponível para comercialização.
Comprador, vendedores, captadores e corretores envolvidos cadastrados, com CPF/CNPJ válidos e dados de contato preenchidos.
Condições comerciais definidas, incluindo valor da transação, percentual de comissão, prazos de pagamento e responsáveis pelas comissões.

8. Como fazer ou corrigir

Acesse o menu principal do sistema e passe o mouse sobre Contratos.
No submenu apresentado, clique em Vendas.
No canto superior direito da tela de listagem, clique em Nova venda.

Na etapa Qual o imóvel?:

Digite o código de referência ou endereço do imóvel negociado e selecione-o na lista.
No bloco de comissões, informe o nome do comissionado (corretor ou captador) e a porcentagem devida a ele.
Caso haja mais de um corretor participante, clique em Mais um para adicionar os demais e distribuir os percentuais.
Clique em Próximo.

Na etapa Quem comprou o imóvel?:

Selecione o comprador cadastrado.
Se o comprador ainda não estiver cadastrado, clique no ícone da folha (Novo cadastro) e preencha os dados do adquirente.
Clique em Próximo.
Na etapa Detalhes da venda:
Preencha os campos obrigatórios: Data da venda, Valor da venda e Percentual de comissão total. O sistema calculará automaticamente o valor financeiro da comissão.
Na seção Tributação, configure se haverá emissão de Nota fiscal pelo sistema e se o contrato deve Gerar DIMOB.
Para preencher informações adicionais, clique em Mais campos e configure, conforme necessário:
Filial do contrato;
Conta bancária padrão;
Responsável pelo pagamento da comissão;
Responsável pelo pagamento dos comissionados;
Status da venda;
Tipo de venda;
Cláusulas especiais;
Observações internas.
Clique em Próximo.

Na etapa Quais as comissões?:

Para cada parcela de comissão, informe a data de Vencimento, o Comissionado favorecido e o Valor correspondente.
Clique em Próximo.
Na etapa Quais as despesas?:
Informe a data de Vencimento, a Conta (categoria) contábil, o Fornecedor e o Valor de cada despesa.
Se houver outras despesas relacionadas à negociação, como taxas de certidões ou serviços de despachante, clique em Mais um e preencha os dados adicionais.
Clique em Salvar para registrar o contrato de venda.

Resultado esperado

O contrato de venda será registrado no sistema com status ativo, gerando os lançamentos de comissão no contas a receber e as despesas e os repasses no contas a pagar.

Ao finalizar, o sistema disponibilizará as opções para Acessar a venda, visualizar o Espelho da venda ou Cadastrar uma nova venda.

Quando escalar

Solicite análise do suporte quando:

O assistente travar ao avançar entre as etapas ou apresentar erro que impeça salvar o contrato.
O sistema não calcular corretamente os valores totais de comissão a partir dos percentuais preenchidos.
O imóvel ou o comprador cadastrado e disponível não forem localizados nos campos de busca.
O contrato não for registrado após a conclusão do preenchimento.

Informações para escalonamento

Ao solicitar análise, informe:

Código da licença da imobiliária.
E-mail do usuário que realizou o cadastro.
Código ou endereço do imóvel.
CPF do comprador e identificação dos corretores envolvidos.
Nome exato da etapa em que ocorreu a falha, como Detalhes da venda ou Quais as despesas?.
Captura de tela dos dados preenchidos e da mensagem de erro apresentada.

Regras importantes / Observações

Consistência percentual: a soma dos percentuais atribuídos aos corretores deve corresponder ao percentual total de comissão pactuado na negociação.
DIMOB: configure a opção de geração conforme as diretrizes fiscais da imobiliária.
Impacto no cadastro do imóvel: a formalização da venda altera o status operacional do imóvel, podendo retirá-lo automaticamente da exibição em portais imobiliários integrados.
Código NBS: os códigos NBS residencial e não residencial devem ser parametrizados previamente no ícone de engrenagem das configurações do menu Contratos > Vendas.

Problemas comuns e como resolver

Problema: O comprador não é encontrado no campo de busca da etapa Quem comprou o imóvel?.
Causa provável: O comprador ainda não está cadastrado no sistema.
Ação recomendada: Clique no ícone da folha ao lado do campo para realizar o cadastro do comprador e continue o procedimento.

Problema: A opção Nova venda não é exibida na tela.
Causa provável: O perfil do usuário pode não ter permissão para cadastrar vendas.
Ação recomendada: Solicite ao gestor da licença que revise as permissões do seu perfil no módulo de Contratos e Vendas.

Problema: O valor total da comissão não corresponde ao valor negociado.
Causa provável: O percentual de comissão informado não corresponde ao percentual pactuado na negociação.
Ação recomendada: Revise o percentual inserido na etapa Detalhes da venda e confira se corresponde ao valor total da comissão acordado.

Dúvidas relacionadas (FAQ)

P: O que significa o Espelho da venda exibido ao final?
R: É um documento que reúne os principais dados da negociação, como comprador, proprietário, imóvel, valores, comissões e despesas, para conferência ou arquivo interno.

P: Posso alterar as comissões ou despesas após salvar o contrato?
R: Sim. Acesse Contratos > Vendas, localize a venda e edite as abas financeiras correspondentes, desde que os títulos ainda não tenham sido liquidados.

P: Como configurar o código NBS correto para a nota fiscal da venda?
R: Os códigos NBS residencial e não residencial devem ser parametrizados previamente no ícone de engrenagem das configurações do menu Contratos > Vendas.

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