Reforma Tributária

Visão geral

Este conteúdo detalha os impactos e as diretrizes da Reforma Tributária no sistema Superlógica Imobiliárias, focando em fornecer uma orientação clara e prática sobre as novas alíquotas fixas (IBS/CBS), o preenchimento de novos campos obrigatórios e a adaptação do faturamento de comissões/taxas de administração de locação.

Quando usar este artigo

Utilize este guia sempre que houver necessidade de compreender a transição tributária, adaptar a parametrização de notas fiscais de serviço (NFS-e) no ERP ou quando surgirem dúvidas sobre os prazos de vigência e obrigatoriedades do IBS e da CBS.

Sintoma ou cenário

A imobiliária precisa realizar as etapas de adequação fiscal à Reforma Tributária em Empresa > Tributação para garantir que as Notas Fiscais de Serviço Eletrônicas (NFS-e) referentes à taxa de administração dos repasses sejam transmitidas em total conformidade com as exigências dos órgãos fiscais.

Benefício para o usuário ou operação

Adequação às normas legais e prazos da Reforma Tributária.
Padronização do processo de registro e faturamento fiscal.
Eliminação de erros manuais e de rejeições na transmissão de lotes.
Maior agilidade e autonomia na gestão financeira e fiscal de locações da imobiliária.

Onde acessar / contexto de uso

Acesse o menu Empresa > Tributação para configurar os novos campos e alíquotas e gerencie os lotes de transmissão de notas fiscais em Receitas > Notas Fiscais.

Pré-requisitos (Antes de começar)

Perfil Exato: Permissões de escrita e gestão no módulo de Faturamento Fiscal e Configurações da Empresa.
Recursos Sistêmicos: Módulo de Nota Fiscal ativo na licença Superlógica Imobiliárias.
Insumos e Dados Técnicos: Orientações da equipe de contabilidade da imobiliária com os códigos NBS e alíquotas exigidos.

Causas prováveis

Promulgação e regulamentação da Reforma Tributária, exigindo a inclusão de novos campos tributários e a transição para o modelo dual do Imposto sobre Valor Agregado (IVA).

Como fazer ou corrigir

A Reforma Tributária traz a simplificação no modelo de tributação, unificando os tributos federais, estaduais e municipais em um modelo dual de Imposto sobre Valor Agregado (IVA):

CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): De competência federal, substitui o PIS e a Cofins (com alíquota de teste fixada em 0,9%).
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): De caráter estadual e municipal, integra o ICMS e o ISS (com alíquota de teste fixada em 0,1%).

A NFS-e gerada pelo sistema Superlógica refere-se exclusivamente à comissão da imobiliária (taxa de administração) e não ao valor total do aluguel ou repasse do proprietário.

Prazos e Cronograma de Transição

Janeiro de 2026: Início do período de testes operacionais para a inclusão dos novos dados de IBS e CBS na NFS-e. Para as empresas do Regime Normal (não optantes pelo Simples Nacional), a aplicação das novas alíquotas fixadas será em caráter simbólico e informativo (sem efeito de cálculo direto no valor da nota).
Até o final de 2026: PIS, COFINS e ISS continuam sendo recolhidos/retidos conforme as regras atuais. IBS e CBS são informados e testados em paralelo, sem abatimento nas retenções dos tributos antigos.
A partir de 2027: PIS, COFINS e ISS são extintos e substituídos integralmente por CBS e IBS, eliminando a necessidade das retenções antigas. Para optantes do Simples Nacional, o envio obrigatório das tags de IBS/CBS e NBS no XML passa a vigorar em 2027.

Pontos de Atenção na Imobiliária

Exigência Antecipada: Embora as regras gerais entrem em vigor em 2026, algumas prefeituras e o Portal Nacional já exigem o preenchimento dos campos tributários obrigatórios (Código NBS de 9 dígitos e Código de Tributação Nacional de 6 dígitos).
Acompanhamento Contábil: Acompanhe o cronograma junto à sua equipe contábil, pois ajustes na legislação municipal e nacional podem ocorrer.

Resultado esperado

A imobiliária manterá seus parâmetros fiscais atualizados em Empresa > Tributação, garantindo a geração correta dos arquivos XML da NFS-e sobre comissões e a perfeita transmissão dos lotes.

Quando escalar

Escale para o suporte técnico do Superlógica Imobiliárias caso o webservice do município ou do Portal Nacional rejeite a transmissão do lote de notas em Receitas > Notas Fiscais com erros de schema XML, mesmo com os novos campos preenchidos conforme as diretrizes contábeis.

Informações para escalonamento

Ao abrir a solicitação de suporte, forneça as seguintes informações:
Nome e ID da licença da imobiliária.
Print da mensagem de erro exibida no log de transmissão do lote.
ID do repasse ou da nota fiscal afetada.
Confirmação dos códigos e parametrizações fornecidos pela contabilidade.

Regras importantes / Observações

Base de Cálculo da Nota Fiscal: A nota fiscal emitida no Superlógica incide estritamente sobre a comissão da imobiliária (taxa de administração) e nunca sobre o valor total do repasse retido ou pago ao proprietário.
Transmissão Obrigatoriamente Manual: A geração das notas fiscais pode ser automatizada após o repasse (a partir do plano Enterprise), mas a transmissão do lote para a prefeitura ou Portal Nacional é sempre um processo manual executado em Receitas > Notas Fiscais.
Dependência do Repasse: A nota fiscal só estará disponível para geração/transmissão após o repasse do proprietário ter sido liquidado no financeiro em Despesas > Repasses.

Problemas comuns e como resolver

Problema: A nota fiscal de comissão é rejeitada com mensagem de falta de campos tributários.
Causa provável: Ausência do código NBS de 9 dígitos ou do código de tributação nacional.
Ação recomendada: Acesse Empresa > Tributação, edite o serviço correspondente e insira o código NBS (ex: 1.1001.11.00) e o código de tributação nacional fornecidos pelo seu contador.
Problema: A nota fiscal referente à taxa de administração não fica disponível para transmissão.
Causa provável: O repasse ao proprietário ainda não foi baixado/liquidado no financeiro ou o contrato está configurado como "não emite nota fiscal".
Ação recomendada: Liquide o repasse em Despesas > Repasses e verifique na aba Tributação em Contrato > Contrato se a opção "vai emitir nota fiscal" está selecionada.

Dúvidas relacionadas (FAQ)

P: A Reforma Tributária altera o valor total da nota fiscal de comissão da imobiliária em 2026?

R: Não. Em 2026, as alíquotas fixas de CBS (0,9%) e IBS (0,1%) são informadas em caráter meramente educativo e de teste, não alterando os tributos retidos atuais (PIS, COFINS, ISS) nem a base de cálculo da comissão.

P: As notas fiscais de comissão são transmitidas automaticamente após a realização do repasse?

R: Não. Embora a geração interna possa ocorrer de forma automática após o repasse no plano Enterprise, a transmissão dos lotes para a prefeitura ou Portal Nacional é obrigatoriamente um procedimento manual realizado em Receitas > Notas Fiscais.

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