Última atualização: Julho/2026.
Conteúdo informativo, sujeito a alterações conforme a regulamentação da reforma tributária.
Com a reforma tributária (IBS/CBS), a locação de imóveis passou a ser um fato gerador de tributo e, em alguns casos, exige nota fiscal sobre o valor do aluguel. Neste momento, quando há essa obrigação, a nota deve ser emitida pelo próprio proprietário (locador), por meio da contabilidade dele. O ERP ainda não faz essa emissão— e explicamos abaixo o porquê e o que fazer enquanto isso.
A locação passou a exigir nota fiscal?
Depende do proprietário. A reforma tributária transformou a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis em operações que podem ser tributadas por IBS/CBS. A partir disso, o proprietário que se enquadra como contribuinte passa a ter a obrigação de emitir nota fiscal sobre o valor do aluguel. Quem não se enquadra segue sem essa obrigação.
Quem precisa emitir a nota
Proprietário pessoa física
A pessoa física passa a ser contribuinte quando, no ano anterior, os dois critérios acontecem ao mesmo tempo:
- Receita com aluguéis (locação, cessão onerosa ou arrendamento) acima de R$ 240 mil — valor corrigido pelo IPCA desde janeiro/2025; e
- Mais de 3 imóveis distintos envolvidos nessas operações.
Há também uma regra automática dentro do próprio ano: se a receita ultrapassar o limite em mais de 20% (cerca de R$ 288 mil) ao longo do ano, o proprietário já se torna contribuinte naquele mesmo ano, independentemente da quantidade de imóveis.
Proprietário pessoa jurídica
A empresa locadora que está no regime regular de IBS/CBS já é contribuinte e está sujeita à emissão.
Importante
- O enquadramento é automático: atingidos os limites, o proprietário já é considerado contribuinte, sem precisar aderir formalmente.
- Proprietário pessoa física abaixo desses limites tende a não ter a obrigação.
- Em caso de dúvida sobre o enquadramento, oriente o proprietário a confirmar com a contabilidade dele. Este artigo é informativo e não substitui orientação contábil ou jurídica.
Quem emite a nota hoje
Enquanto o ERP não disponibiliza essa emissão, a nota fiscal do valor do aluguel deve ser emitida pelo próprio proprietário/locador, através da contabilidade dele.
Por que o ERP ainda não emite essa nota
A emissão depende de um padrão oficial de nota fiscal (a NFS-e nacional) que ainda está em evolução:
- As regras e os campos específicos da locação foram reestruturados recentemente e ainda há pontos em revisão.
- O órgão responsável ainda não publicou o cronograma oficial de entrada em produção dessas funcionalidades.
Perguntas frequentes
Todo proprietário precisa emitir nota do aluguel? Não. A obrigação atinge apenas quem é contribuinte de IBS/CBS. Confirme sempre com a contabilidade.
Quem emite a nota hoje? O próprio proprietário/locador, por meio da contabilidade dele.
Posso emitir essa nota pelo ERP? Ainda não. A funcionalidade será disponibilizada quando as regras da reforma tributária estiverem consolidadas.
O ERP vai passar a emitir no futuro? Sim, esse é o objetivo.