Como emitir nota fiscal do valor do aluguel para o inquilino?
Visão geral
Este conteúdo esclarece as regras da Reforma Tributária (IBS/CBS) referente à emissão de nota fiscal sobre o valor do aluguel para o inquilino e diferencia essa exigência da emissão de NFS-e sobre a comissão da imobiliária (taxa de administração) realizada no sistema Superlógica Imobiliárias.
Quando usar este artigo
Utilize este guia quando houver dúvidas sobre se a imobiliária ou o proprietário deve emitir nota fiscal do valor total do aluguel para o locatário, entenda quem é obrigado pela Reforma Tributária e saiba como funciona a emissão de notas fiscais de comissão dentro do ERP.
Sintoma ou cenário
O inquilino ou o proprietário solicita a emissão de nota fiscal referente ao valor total do aluguel cobrado na locação, ou a imobiliária precisa esclarecer quais notas fiscais são emitidas diretamente pelo sistema Superlógica Imobiliárias.
Benefício para o usuário ou operação
Esclarecimento das obrigações fiscais decorrentes da Reforma Tributária.
Diferenciação clara entre a nota do aluguel (de responsabilidade do locador) e a nota de comissão (da imobiliária).
Redução de erros e alinhamento no atendimento aos clientes da imobiliária.
Padronização dos processos na gestão financeira de locações da imobiliária.
Onde acessar / contexto de uso
Para consultar a parametrização de notas fiscais de comissão emitidas pela imobiliária no ERP, acesse Contrato > Contrato (para definir a emissão no contrato) ou Receitas > Notas Fiscais (para gerenciar e transmitir as notas).
Pré-requisitos (Antes de começar)
Perfil Exato: Permissões de escrita e gestão no módulo de Faturamento e Contratos no Superlógica Imobiliárias.
Recursos Sistêmicos: Módulo de faturamento e receitas ativo.
Insumos e Dados Técnicos: Informações do contrato de locação, enquadramento tributário do locador (PF/PJ) e dados do repasse.
Causas prováveis
Entrada em vigor das diretrizes da Reforma Tributária (IBS/CBS), que definiu a locação de imóveis como fato gerador tributável para determinados perfis de proprietários, gerando dúvidas sobre a responsabilidade e capacidade de emissão pelo ERP.
Como fazer ou corrigir
Última atualização: Julho/2026. Conteúdo informativo, sujeito a alterações conforme a regulamentação da Reforma Tributária.
Com a Reforma Tributária (IBS/CBS), a locação de imóveis passou a ser um fato gerador de tributo e, em alguns casos, exige nota fiscal sobre o valor do aluguel. Neste momento, quando há essa obrigação, a nota deve ser emitida pelo próprio proprietário (locador), por meio da contabilidade dele. O ERP Superlógica Imobiliárias atualmente não faz essa emissão do valor do aluguel—e explicamos abaixo o porquê e o que fazer enquanto isso:
1. A locação passou a exigir nota fiscal? Depende do proprietário. A Reforma Tributária transformou a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis em operações que podem ser tributadas por IBS/CBS. A partir disso, o proprietário que se enquadra como contribuinte passa a ter a obrigação de emitir nota fiscal sobre o valor do aluguel. Quem não se enquadra segue sem essa obrigação.
2. Quem precisa emitir a nota do aluguel?
Proprietário Pessoa Física: Passa a ser contribuinte quando, no ano anterior, os dois critérios acontecem ao mesmo tempo:
Receita com aluguéis (locação, cessão onerosa ou arrendamento) acima de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA desde janeiro/2025); e
Mais de 3 imóveis distintos envolvidos nessas operações.
Regra automática no ano: Se a receita ultrapassar o limite em mais de 20% (cerca de R$ 288 mil) ao longo do ano, o proprietário já se torna contribuinte naquele mesmo ano, independentemente da quantidade de imóveis.
Proprietário Pessoa Jurídica: A empresa locadora no regime regular de IBS/CBS já é contribuinte e está sujeita à emissão.
Importante: O enquadramento é automático. Proprietários PF abaixo desses limites não têm a obrigação. Em caso de dúvida, oriente o proprietário a confirmar com a contabilidade dele.
3. Quem emite a nota do aluguel hoje? Enquanto o ERP não disponibiliza a emissão do valor total do aluguel, essa nota deve ser emitida pelo próprio proprietário/locador, através da contabilidade dele.
4. Por que o ERP ainda não emite a nota do aluguel? A emissão depende de um padrão oficial de nota fiscal (a NFS-e nacional) que ainda está em evolução pelo governo (campos específicos de locação reestruturados recentemente e aguardando cronograma oficial). A funcionalidade será disponibilizada quando as regras estiverem totalmente consolidadas.
5. O que o ERP Superlógica emite atualmente? O ERP Superlógica emite a nota fiscal referente exclusivamente à comissão da imobiliária (taxa de administração) gerada sobre os repasses liquidados.
Resultado esperado
Compreensão clara sobre a responsabilidade de emissão da NFS-e do aluguel (via contabilidade do proprietário) e a correta aplicação do ERP Superlógica para a emissão de notas fiscais de comissão da imobiliária.
Quando escalar
Escale para o suporte da Superlógica Imobiliárias caso ocorram erros técnicos ou falhas de transmissão nas Notas Fiscais de Comissão (taxa de administração) emitidas pela imobiliária na tela de Receitas > Notas Fiscais.
Informações para escalonamento
Ao abrir chamado com o suporte, forneça:
Nome e ID da licença da imobiliária.
ID do contrato de locação ou do repasse.
Print da tela e código de erro exibido na transmissão.
Data e hora da tentativa.
Regras importantes / Observações
Nota do ERP é da Comissão: A nota fiscal gerada pelo Superlógica refere-se estritamente à comissão/taxa de administração cobrada pela imobiliária, e não ao valor total do aluguel repassado ao proprietário.
Dependência do Repasse: Para a nota de comissão estar disponível no sistema, o repasse ao proprietário precisa ser previamente liquidado no financeiro.
Transmissão Manual: A geração da nota fiscal pode ser automatizada após o repasse no plano Enterprise, mas a transmissão para a prefeitura é sempre um processo manual realizado em Receitas > Notas Fiscais.
Parametrização do Contrato: Nem todos os contratos precisam gerar nota fiscal de comissão; a configuração é feita em Contrato > Contrato na aba Tributação (marcar para emitir nota inclui automaticamente no DIMOB).
Problemas comuns e como resolver
Problema: Inquilino exige nota fiscal do valor total do aluguel emitida pelo ERP da imobiliária.
Causa provável: Desconhecimento das regras da Reforma Tributária e do escopo do ERP.
Ação recomendada: Oriente que o ERP emite a nota fiscal referente à comissão da imobiliária. A nota sobre o valor total do aluguel, quando exigida pelo enquadramento do locador em IBS/CBS, deve ser emitida diretamente pelo proprietário via contabilidade dele.
Problema: A nota fiscal de comissão da imobiliária não aparece disponível para geração/transmissão.
Causa provável: O repasse ao proprietário ainda não foi liquidado no financeiro ou o contrato está configurado como "não emite nota fiscal".
Ação recomendada: Acesse Despesas > Repasses e liquide o repasse. Verifique em Contrato > Contrato se a opção "vai emitir nota fiscal" está selecionada.
Dúvidas relacionadas (FAQ)
P: Todo proprietário precisa emitir nota fiscal do aluguel?
R: Não. A obrigação atinge apenas proprietários que se enquadram como contribuintes de IBS/CBS na Reforma Tributária (ex: PF com receita acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis, ou PJ no regime regular). Confirme sempre com a contabilidade do locador.
P: A nota fiscal emitida pelo Superlógica reflete o valor total do aluguel cobrado do inquilino?
R: Não. A nota fiscal gerada e emitida no Superlógica Imobiliárias refere-se exclusivamente à comissão (taxa de administração) recebida pela imobiliária.
P: Posso emitir a nota do aluguel pelo ERP no futuro?
R: Sim, esse é o objetivo. A funcionalidade será disponibilizada assim que o padrão nacional da NFS-e para locação estiver consolidado e publicado pelo governo.
P: Como parametrizar um contrato no ERP para emitir ou não a nota fiscal de comissão?
R: Acesse Contrato > Contrato, clique em Alterar contrato, vá até a aba de tributação/detalhes e defina se o contrato "vai emitir nota fiscal" ou "não emite nota fiscal". Ao marcar para emitir nota, o contrato também é incluído automaticamente na DIMOB.
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