Como configurar os novos campos obrigatórios da reforma tributária

Visão geral

Este conteúdo detalha o processo para configurar os novos campos obrigatórios decorrentes da Reforma Tributária no sistema Superlógica Imobiliárias, focando em fornecer uma orientação clara e prática para a execução correta da rotina de faturamento fiscal sobre a comissão/taxa de administração da imobiliária.

Quando usar este artigo

Utilize este guia sempre que houver necessidade de adaptar as configurações fiscais da empresa aos novos requisitos tributários estipulados pela Reforma Tributária (código NBS, Código de Tributação Nacional, campos de IBS/CBS) para a emissão de Notas Fiscais de Serviço (NFS-e).

Sintoma ou cenário

O usuário precisa realizar as etapas de configuração dos novos campos fiscais em Empresa > Tributação para evitar inconsistências nos arquivos XML transmitidos ao Fisco ou solucionar erros de validação de schema de nota fiscal na central de receitas.

Benefício para o usuário ou operação

• Adequação às normas legais e prazos da Reforma Tributária.

• Eliminação de inconsistências na transmissão de NFS-e para as prefeituras e para o Portal Nacional.

• Maior agilidade e conformidade na gestão financeira e fiscal de locações da imobiliária.

Onde acessar / contexto de uso

Acesse o menu Empresa > Tributação para gerenciar os serviços e tributos. O acompanhamento dos lotes gerados é feito na tela de Receitas > Notas Fiscais.

Pré-requisitos (Antes de começar)

• Perfil Exato: Permissões de escrita e gestão no módulo de Faturamento Fiscal e Configurações da Empresa.

• Recursos Sistêmicos: Módulo de Nota Fiscal ativo na licença Superlógica Imobiliárias.

• Insumos e Dados Técnicos: Códigos oficiais de NBS, Tributação Nacional e enquadramento do IBS/CBS orientados pela equipe de contabilidade da imobiliária.

Causas prováveis

Exigência regulatória nacional decorrente da Reforma Tributária, que inseriu a obrigatoriedade dos códigos NBS, Código Tributário Nacional e detalhamento do IBS/CBS na estrutura das notas fiscais de serviço.

Como fazer ou corrigir

Para configurar os novos campos no módulo financeiro e fiscal, siga os passos abaixo:

1. No menu principal do sistema, acesse Empresa > Tributação;

2. Vá até a seção Códigos de serviços e alíquotas;

3. Clique no ícone do lápis ao lado do serviço que será configurado (ex.: Taxa de Administração / Comissão de Locação) para editar as informações;

4. Na tela de edição, localize os campos da Reforma Tributária e realize o preenchimento dos seguintes itens:

   • Código NBS: Informe o código numérico que corresponde ao serviço prestado. Exemplo: 1.1001.11.00 (serviços de administração e locação de imóveis). Possui 9 caracteres, contendo pontos no formato oficial.

   • Código de tributação nacional: Informe o código numérico que identifica sua tributação. Exemplo: 100501 (serviços de administração e locação de imóveis). Possui 6 caracteres, sem pontos.

   • IBS/CBS: Preenchimento obrigatório dos campos “Situação tributária / Classificação tributária / Indicador da operação” a partir de agosto/2026. Consulte seu contador para verificar quais são os códigos aplicáveis conforme o CNAE da sua imobiliária.

   • Percentual de tributos por tipo: Informe os tributos municipais, estaduais e federais no menu Empresa > Tributos (válido exclusivamente para empresas enquadradas no Lucro Presumido e Lucro Real).

5. Clique em Salvar.

Importante:

• Os códigos a serem preenchidos devem ser previamente validados junto à sua contabilidade com base na tabela do Portal Nacional.

• A nota fiscal emitida no Superlógica refere-se exclusivamente à comissão da imobiliária (taxa de administração) e não ao valor total repassado ao proprietário ou cobrado do inquilino.

• Dependendo do webservice do município ou do ambiente nacional, algumas alíquotas podem não aparecer no espelho gráfico (PDF) da nota fiscal nesta fase de transição, embora constem obrigatoriamente no arquivo XML autorizado.

Resultado esperado

O sistema processará as alterações com sucesso e passará a incluir as novas tags e códigos obrigatórios nos arquivos XML gerados para transmissão na tela de Receitas > Notas Fiscais, mantendo a imobiliária em total conformidade fiscal.

Quando escalar

Escalhe para o suporte da Superlógica Imobiliárias caso o sistema apresente mensagens de erro de validação de schema ao salvar os códigos no cadastro do serviço ou se as notas fiscais forem rejeitadas pelo webservice mesmo estando com todos os campos devidamente preenchidos.

Informações para escalonamento

• Ao abrir chamado de suporte, forneça as seguintes informações:

• Nome e ID da licença da imobiliária.

• Print da tela com o código/mensagem de erro exibido na transmissão.

• ID da nota fiscal ou do repasse afetado.

• Códigos (NBS, Tributação Nacional) informados pela contabilidade que foram digitados no sistema.

Regras importantes / Observações

• Base de Cálculo da Nota Fiscal: A nota fiscal gerada pelo Superlógica é emitida sobre a comissão cobrada pela imobiliária (taxa de administração) após a liquidação do repasse em Despesas > Repasses.

• Transmissão Manual: A geração interna das notas fiscais pode ser automatizada após o repasse (a partir do plano Enterprise), mas a transmissão do lote para a prefeitura/Portal Nacional é sempre um procedimento manual executado pelo usuário em Receitas > Notas Fiscais.

• Vínculo com DIMOB: A marcação dos contratos de locação para emitir nota fiscal em Contrato > Contrato sincroniza automaticamente o contrato para inclusão na DIMOB.

Problemas comuns e como resolver

• Problema: A nota fiscal de comissão é rejeitada com erro de "Código NBS ausente ou inválido".

• Causa provável: O campo NBS no cadastro do serviço em Empresa > Tributação está vazio ou foi inserido sem a máscara/pontuação correta.

• Ação recomendada: Edite o serviço em Empresa > Tributação, insira o código NBS de 9 caracteres com pontos (ex: 1.1001.11.00) conforme orientado pela contabilidade e salve.

• Problema: A nota fiscal referente à taxa de administração não fica disponível para geração.

• Causa provável: O repasse do proprietário ainda não foi baixado/liquidado no financeiro.

• Ação recomendada: Acesse o menu Despesas > Repasses e efetue a liquidação do repasse correspondente para liberar a opção de geração da nota fiscal.

Dúvidas relacionadas (FAQ)

P: As empresas optantes pelo Simples Nacional precisam preencher obrigatoriamente os dados de IBS e CBS em 2026?

R: O envio das tags de IBS/CBS e NBS no XML para optantes pelo Simples Nacional torna-se obrigatório no Padrão Nacional a partir de 2027. Para empresas do Lucro Presumido e Lucro Real, os campos já são de preenchimento obrigatório.

P: A inclusão do código NBS altera o valor total da nota fiscal de comissão gerada pelo ERP?

R: Não. O código NBS é apenas uma classificação fiscal do serviço prestado que vai informado no arquivo XML e não altera a base de cálculo da comissão da imobiliária.

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