Emissão de notas fiscais: NBS por finalidade e vínculo de CNAE por filial e serviço

Visão geral

Este artigo reúne duas funcionalidades que ajudam a configurar a emissão de notas fiscais imobiliárias: o código NBS por finalidade do contrato e o vínculo de CNAE por filial e serviço.

As funcionalidades podem ser utilizadas de forma independente ou em conjunto. A configuração do NBS permite diferenciar os códigos utilizados em contratos residenciais e não residenciais. Já o vínculo de CNAE por filial e serviço permite definir qual CNAE será aplicado conforme a filial responsável pela emissão.

Quando usar este artigo

Utilize este artigo para configurar o NBS por finalidade do contrato, vincular CNAEs às filiais no cadastro dos serviços ou entender como essas configurações influenciam a emissão de notas fiscais.

Sintoma ou cenário

• A imobiliária precisa utilizar códigos NBS diferentes para contratos residenciais e não residenciais/comerciais.
• Existem contratos sem destinação fiscal preenchida.
• A imobiliária possui múltiplas filiais e precisa utilizar um CNAE específico para cada filial na emissão de notas fiscais.
• O CNAE favorito precisa ser alterado manualmente conforme o contrato ou a filial responsável pela emissão.

Benefício para o usuário ou operação

• Menos ajustes manuais: o sistema seleciona os códigos conforme as configurações realizadas.
• Mais consistência fiscal: permite diferenciar o NBS por finalidade do contrato e o CNAE por filial e serviço.
• Configuração centralizada: os códigos NBS são definidos nas configurações de Contratos, enquanto os vínculos de CNAE são cadastrados nos serviços.
• Atualização em lote: permite preencher a destinação fiscal de vários contratos existentes sem precisar abrir cada um individualmente.

Onde acessar / contexto de uso

As configurações são realizadas nos seguintes locais:

• Códigos NBS: menu Contratos > Contratos > engrenagem de configurações > Reforma Tributária.
• Destinação fiscal: cadastro de cada contrato de locação ou atualização em lote pela grade de contratos.
• Vínculo de CNAE por filial e serviço: cadastro do serviço, na seção CNAES.

Pré-requisitos (Antes de começar)

• Ter acesso às configurações de Contratos e aos cadastros que precisam ser atualizados.
• Ter os códigos NBS correspondentes aos serviços prestados. Em caso de dúvida, consulte a contabilidade da imobiliária.
• Identificar a destinação fiscal dos contratos: Residencial, Não residencial ou Não informado.
• Para utilizar o vínculo de CNAE por filial e serviço, possuir múltiplas filiais e emitir notas fiscais por filial.

Importante: a configuração de NBS por finalidade está disponível para contratos de locação. A funcionalidade de vínculo de CNAE por filial e serviço é destinada a imobiliárias com múltiplas filiais e, conforme o material de referência, está em fase piloto.

As funcionalidades não se aplicam a clientes que utilizam Conta Corrente nem a licenças que emitem notas fiscais agrupadas no repasse por cobrança.

Causas prováveis

Essas configurações podem ser necessárias quando a imobiliária precisa diferenciar os códigos utilizados nas emissões de notas fiscais conforme a finalidade do contrato ou a filial responsável pela emissão.

Também podem ser necessárias quando contratos antigos não possuem destinação fiscal preenchida ou quando o CNAE favorito precisa ser alterado manualmente para cada filial.
 

Como fazer ou corrigir

Este artigo explica duas melhorias lançadas para facilitar a emissão de notas fiscais imobiliárias. As duas funcionam de forma independente, mas se complementam quando usadas juntas.

Parte 1 - Código NBS por finalidade do contrato

O que é o código NBS? O NBS (Nomenclatura Brasileira de Serviços) é um código exigido na emissão de notas fiscais de serviços imobiliários. Com as mudanças trazidas pela reforma tributária (NT.005), contratos residenciais e não residenciais/comerciais devem usar códigos NBS diferentes para garantir a tributação correta.

O que mudou no sistema? Antes desta atualização, o sistema usava um único código por CNAE cadastrado. Agora é possível cadastrar dois códigos distintos — um para contratos residenciais e outro para não residenciais/comerciais — e o sistema escolhe automaticamente o código correto na hora de gerar a nota fiscal.

Por que isso é importante para a minha imobiliária?
A reforma tributária está exigindo progressivamente mais precisão na identificação do tipo de serviço prestado. Configurar o NBS correto agora significa:

• Menos retrabalho: o sistema cuida da escolha do código, sem intervenção manual.
• Conformidade fiscal antecipada: mesmo que a exigência ainda não seja obrigatória em todos os municípios, você já estará adequado.
• Histórico limpo: as notas emitidas já terão o código correto registrado no XML e nas observações.

Importante:A configuração de NBS por finalidade está somente disponível para contratos de locação.Em breve, disponibilizaremos as configurações para contratos de vendas.

Como configurar o NBS por finalidade:

Passo 1 - Acesse as configurações de contratos

• Vá ao menu contratos;
• Abra a engrenagem de configuração ⚙️;
• Encontre a seção reforma tributária;
• Informe os dois códigos NBS (Preencha os campos com os códigos fornecidos pela sua contabilidade);
• Salve as configurações.

Passo 2 - Informe a destinação fiscal em cada contrato

Após configurar os códigos NBS, é necessário garantir que cada contrato tenha o campo Destinação fiscal preenchido.

• Abra ou crie um contrato de locação;
• No formulário de criação ou edição, localize o campo destinação fiscal;
• Escolha a opção correta;
• As opções disponíveis são: residencial, não residencial e não informado;
• Salve o contrato;
• Com o campo preenchido, o sistema passará a aplicar o NBS correto automaticamente.

Passo 3 - Atualize contratos já existentes em lote

Se você já tem muitos contratos cadastrados sem a destinação fiscal preenchida, não é necessário abrir um a um. Use a ação em lote:

• Vá à tela de contratos;
• Filtre os contratos por tipo (residencial, não residencial, comercial, misto, etc…);
• Selecione os contratos, que deseja atualizar usando as caixas de seleção da grade
• Clique na opção “Mais” e selecione “Atualizar destinação fiscal”;
• Escolha a destinação específica para os contratos selecionados.

Como funciona na prática?

Após a configuração, o fluxo de emissão de NF passa a funcionar assim:

• O sistema lê a destinação fiscal do contrato ao gerar a nota.
• Se for residencial → usa o código NBS residencial configurado.
• Se for não residencial → usa o código NBS não residencial.
• O código NBS selecionado aparece nas observações da nota fiscal e é preenchido no XML gerado

O que acontece se eu não configurar?

• Se os códigos NBS não forem cadastrados na engrenagem, o sistema continua funcionando normalmente, usando o CNAE principal da tela de tributação (comportamento atual) e o respectivo NBS vinculado a ele. Não há erro nem interrupção.
• Se a destinação fiscal do contrato ficar como não informado, o sistema também usará o CNAE principal como padrão.

Importante: O código NBS somente será vinculado para novas notas geradas. Caso haja alguma nota fiscal já gerada, ela continuará com o NBS vinculado ao CNAE da tela de tributação.

Parte 2 - Vínculo de CNAE por filial e serviço

Esta funcionalidade está em fase piloto e em breve será liberada para todos os clientes. Esta funcionalidade é exclusiva para imobiliárias com múltiplas filiais e que emitem notas fiscais por filial. Se você tem apenas uma filial, não é necessária nenhuma ação.

O que mudou no sistema?

Antes, quando uma nota fiscal precisava ser emitida por uma filial específica, era necessário entrar na tela de tributação e alterar manualmente o CNAE favorito toda vez. Esse processo era repetitivo e sujeito a erros.

Agora, é possível definir diretamente no cadastro de cada serviço qual filial e qual CNAE serão usados por padrão. O vínculo fica salvo e o sistema aplica automaticamente nas emissões seguintes.

Como configurar o vínculo CNAE × filial

• Acesse o cadastro do serviço;
• Dentro do formulário de edição do serviço, clique na seção CNAES para expandi-la;
• No campo filial, escolha a filial correspondente ao CNAE que você quer vincular;
• Selecione o código de serviço;
• Se tiver mais de uma filial com CNAE diferente, clique em “mais um” e repita o processo;
• Salve o serviço.

Não é necessário configurar o CNAE da matriz.

Resultado esperado

Com as configurações realizadas:

• O sistema selecionará o NBS residencial ou não residencial conforme a destinação fiscal informada no contrato.
• O CNAE será aplicado conforme o vínculo cadastrado para a filial e o serviço, quando essa funcionalidade estiver disponível e configurada.
• As novas notas fiscais utilizarão os códigos correspondentes às configurações aplicáveis.

Quando escalar

Acione o suporte se, após realizar as configurações, o sistema utilizar um código diferente do esperado, não aplicar o vínculo de CNAE configurado ou apresentar um erro durante o preenchimento ou a emissão da nota fiscal.

Informações para escalonamento

Ao acionar o suporte, informe:

• Identificação do contrato ou serviço afetado.
• Destinação fiscal selecionada, quando aplicável.
• Códigos NBS configurados para as duas finalidades.
• Filial e código de serviço (CNAE) vinculados, quando aplicável.
• Código apresentado na nota fiscal e código esperado.
• Print das configurações e da nota fiscal, se possível.
• Mensagem de erro apresentada, caso exista.

Regras importantes / Observações

• A configuração de NBS por finalidade está disponível para contratos de locação. A disponibilidade para contratos de venda não é indicada como liberada no material de referência.
• Os códigos NBS devem ser fornecidos ou validados pela contabilidade da imobiliária.
• Contratos com destinação fiscal Não informado continuam utilizando o CNAE principal da tela de Tributação e o NBS vinculado a ele, conforme o comportamento descrito.
• A configuração de NBS por finalidade afeta novas notas fiscais. Notas já emitidas não são atualizadas por essa configuração.
• O vínculo de CNAE por filial e serviço é destinado a imobiliárias com múltiplas filiais. Para imobiliárias com apenas uma filial, não é necessária nenhuma configuração adicional dessa funcionalidade.
• O CNAE da tela de Tributação continua sendo o CNAE principal. O vínculo por filial e serviço funciona como uma regra específica para o serviço e a filial correspondentes.
• As funcionalidades não se aplicam a clientes que utilizam Conta Corrente nem a licenças que emitem notas fiscais agrupadas no repasse por cobrança.
• O material de referência informa que o vínculo de CNAE por filial e serviço está em fase piloto e seria liberado gradualmente. Confirme a disponibilidade na licença antes de orientar a configuração.

Problemas comuns e como resolver

Problema: A nota fiscal continua utilizando o CNAE principal da tela de Tributação.
Causa provável: Os códigos NBS podem não estar configurados ou a destinação fiscal do contrato pode estar como Não informado.
Ação recomendada: Acesse Contratos > Contratos > engrenagem de configurações > Reforma Tributária e confira os códigos NBS. Depois, abra o contrato e verifique se a destinação fiscal está preenchida corretamente.

Problema: O código NBS não corresponde à finalidade do contrato.
Causa provável: A destinação fiscal pode estar preenchida incorretamente ou o código NBS configurado pode não corresponder à finalidade.
Ação recomendada: Confira a destinação fiscal do contrato e os códigos NBS configurados. Se necessário, ajuste os dados e verifique o resultado em uma nova emissão.

Problema: O CNAE esperado não é aplicado para uma filial.
Causa provável: O vínculo entre filial e CNAE pode não estar configurado corretamente no cadastro do serviço, ou a funcionalidade pode não estar disponível na licença.
Ação recomendada: Acesse o cadastro do serviço, expanda a seção CNAES e confira a filial e o código de serviço vinculados. Se a funcionalidade não estiver disponível, confirme sua liberação para a licença.

Problema: Existem muitos contratos sem destinação fiscal preenchida.
Causa provável: Os contratos foram cadastrados antes da utilização dessa configuração.
Ação recomendada: Acesse Contratos > Contratos, selecione os registros desejados e utilize Mais > Atualizar destinação fiscal.

Dúvidas relacionadas (FAQ)

P: Preciso configurar o NBS mesmo que meu município ainda não exija?
R: O material de referência recomenda configurar os códigos com antecedência, considerando a implementação gradual da reforma tributária. Consulte a contabilidade para confirmar os códigos adequados.

P: O que acontece com os contratos que já existem sem destinação fiscal preenchida?
R: Eles continuam funcionando normalmente. O sistema utiliza o CNAE principal da tela de Tributação e o NBS vinculado a ele. Para passar a utilizar o código por finalidade, atualize a destinação fiscal dos contratos.

P: Tenho apenas uma filial. Preciso configurar o vínculo de CNAE por filial e serviço?
R: Não. Essa funcionalidade é destinada a imobiliárias com múltiplas filiais que emitem notas fiscais por filial.

P: O vínculo de CNAE por filial e serviço substitui o CNAE principal da tela de Tributação?
R: Não. O CNAE da tela de Tributação continua sendo o principal. O vínculo por filial e serviço funciona como uma regra específica, com prioridade para a emissão da nota fiscal daquele serviço naquela filial.

P: Como saber qual código NBS utilizar?
R: Consulte a contabilidade da imobiliária para identificar o código adequado ao serviço prestado e às regras fiscais aplicáveis.

P: Posso alterar o NBS de notas fiscais já emitidas por meio dessa configuração?
R: Não. A configuração se aplica às novas notas fiscais geradas. As notas já emitidas mantêm o código que estava vinculado no momento da emissão.

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