| Módulos: | Contratos, Vendas |
| Aplica-se a: | Todos os clientes que emitem notas fiscais imobiliárias |
| Destaque: | Repasse por cobrança · Não se aplica a notas agrupadas |
O que é o código NBS?
O NBS (Nomenclatura Brasileira de Serviços) é um código exigido na emissão de notas fiscais de serviços imobiliários. Com as mudanças trazidas pela reforma tributária (NT.005), contratos residenciais e não residenciais/comerciais devem usar códigos NBS diferentes para garantir a tributação correta
O que mudou no sistema?
Antes desta atualização, o sistema usava um único código para todos os contratos. Agora é possível cadastrar dois códigos distintos — um para contratos residenciais e outro para não residenciais/comerciais — e o sistema escolhe automaticamente o código correto ao gerar a nota fiscal.
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Antes
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Agora
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Por que isso é importante?
A reforma tributária está exigindo progressivamente mais precisão na identificação do tipo de serviço prestado. Configurar o NBS correto agora significa:
- Menos retrabalho: o sistema cuida da escolha do código, sem intervenção manual.
- Conformidade fiscal antecipada: mesmo que a exigência ainda não seja obrigatória em todos os municípios, você já estará adequado.
- Histórico limpo: as notas já emitidas terão o código correto registrado no XML e nas observações.
Como configurar
Passo 1 — Configure os códigos NBS (feito uma única vez)
- Acesse o menu Contratos;
- Abra a engrenagem de configuração ⚙️;
- Role até a seção Reforma Tributária dentro das configurações;
- Informe o Código NBS residencial e o Código NBS não residencial. Consulte sua contabilidade se não souber os códigos.
- Clique em Salvar. Configuração concluída — válida para todas as emissões futuras.
💡 Dica: Não sabe quais códigos usar? Consulte a sua contabilidade. O código NBS correto depende do tipo de serviço e da legislação do seu município.
Passo 2 — Informe a destinação fiscal em cada contrato ou venda
- Abra ou crie um contrato / venda;
- Escolha a opção correta: Residencial, Não residencial / Comercial ou Não informado;
- Salve. O sistema passará a usar o NBS correto nas emissões desse contrato.
Passo 3 — Atualize contratos antigos em lote (opcional)
Se você já tem muitos contratos sem destinação fiscal preenchida, use a ação em lote:
- Acesse a tela de contratos;
- Marque os registros que deseja atualizar;
- Clique em Mais > Selecione Atualizar destinação fiscal;
Como funciona na prática?
Após a configuração, ao gerar uma nota fiscal o sistema:
- Lê a Destinação fiscal do contrato;
- Se Residencial → usa o Código NBS residencial configurado;
- Se Não residencial / Comercial → usa o Código NBS não residencial;
- Exibe o código NBS nas observações da nota e preenche o XML gerado.
O que acontece se eu não configurar? Sem os códigos NBS na engrenagem, ou com a destinação como Não informado, o sistema continua usando o CNAE principal da tela de tributação — sem erros ou interrupções.
Restrições:
- Válido somente para contratos com repasse por cobrança.
- Não se aplica a emissão de notas agrupadas.
Resumo rápido
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Configurar os códigos NBS: -> Contratos → Engrenagem ⚙️ → Reforma Tributária → preencher NBS residencial e não residencial → Salvar Preencher destinação fiscal nos contratos: Abrir contrato/venda → campo Destinação fiscal → escolher Residencial ou Não residencial/Comercial → Salvar Atualizar contratos antigos em lote: Grade de contratos → selecionar registros → ação em lote → Atualizar destinação fiscal |
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Artigo relacionado: Vínculo de CNAE por Filial e Serviço Se você usa as duas funcionalidades em conjunto, consulte o artigo completo "Emissão de Notas Fiscais: NBS por Finalidade e Vínculo de CNAE por Filial e Serviço", que reúne o passo a passo integrado de ambas as configurações |