Emissão de notas fiscais: NBS por finalidade e vínculo de CNAE por filial

Este artigo explica duas melhorias lançadas para facilitar a emissão de notas fiscais imobiliárias. As duas funcionam de forma independente, mas se complementam quando usadas juntas.

Parte 1 - Código NBS por finalidade do contrato

O que é o código NBS?  O NBS (Nomenclatura Brasileira de Serviços) é um código exigido na emissão de notas fiscais de serviços imobiliários. Com as mudanças trazidas pela reforma tributária (NT.005), contratos residenciais e não residenciais/comerciais devem usar códigos NBS diferentes para garantir a tributação correta.

O que mudou no sistema? Antes desta atualização, o sistema usava um único código por CNAE cadastrado. Agora é possível cadastrar dois códigos distintos — um para contratos residenciais e outro para não residenciais/comerciais — e o sistema escolhe automaticamente o código correto na hora de gerar a nota fiscal.

Por que isso é importante para a minha imobiliária?

A reforma tributária está exigindo progressivamente mais precisão na identificação do tipo de serviço prestado. Configurar o NBS correto agora significa:

• Menos retrabalho: o sistema cuida da escolha do código, sem intervenção manual.

• Conformidade fiscal antecipada: mesmo que a exigência ainda não seja obrigatória em todos os municípios, você já estará adequado.

• Histórico limpo: as notas emitidas já terão o código correto registrado no XML e nas observações.

Importante: A configuração de NBS por finalidade está somente disponível para contratos de locação. Em breve, disponibilizaremos as configurações para contratos de vendas.

Como configurar o NBS por finalidade:

Passo 1 — Acesse as configurações de contratos

• Vá ao menu contratos;
• Abra a engrenagem de configuração ⚙️;
• Encontre a seção reforma tributária;
• Informe os dois códigos NBS (Preencha os campos com os códigos fornecidos pela sua contabilidade);
• Salve as configurações.

Passo 2 — Informe a destinação fiscal em cada contrato

Após configurar os códigos NBS, é necessário garantir que cada contrato tenha o campo Destinação fiscal preenchido.

• Abra ou crie um contrato de locação;
• No formulário de criação ou edição, localize o campo destinação fiscal;
• Escolha a opção correta;
• As opções disponíveis são: residencial, não residencial e não informado;
• Salve o contrato;
• Com o campo preenchido, o sistema passará a aplicar o NBS correto automaticamente.

Passo 3 — Atualize contratos já existentes em lote

Se você já tem muitos contratos cadastrados sem a destinação fiscal preenchida, não é necessário abrir um a um. Use a ação em lote:

• Vá à tela de contratos;
• Filtre os contratos por tipo (residencial, não residencial, comercial, misto, etc...);
• Selecione os contratos, que deseja atualizar usando as caixas de seleção da grade
• Clique na opção "Mais" e selecione "Atualizar destinação fiscal";
• Escolha a destinação específica para os contratos selecionados.

Como funciona na prática?

Após a configuração, o fluxo de emissão de NF passa a funcionar assim:

• O sistema lê a destinação fiscal do contrato ao gerar a nota.
• Se for residencial → usa o código NBS residencial configurado.
• Se for não residencial → usa o código NBS não residencial.
• O código NBS selecionado aparece nas observações da nota fiscal e é preenchido no XML gerado

O que acontece se eu não configurar?

• Se os códigos NBS não forem cadastrados na engrenagem, o sistema continua funcionando normalmente, usando o CNAE principal da tela de tributação (comportamento atual) e o respectivo NBS vinculado a ele. Não há erro nem interrupção.
• Se a destinação fiscal do contrato ficar como não informado, o sistema também usará o CNAE principal como padrão.

Importante: O código NBS somente será vinculado para novas notas geradas. Caso haja alguma nota fiscal já gerada, ela continuará com o NBS vinculado ao CNAE da tela de tributação.

O que mudou no sistema?

Antes, quando uma nota fiscal precisava ser emitida por uma filial específica, era necessário entrar na tela de tributação e alterar manualmente o CNAE favorito toda vez. Esse processo era repetitivo e sujeito a erros.

Agora, é possível definir diretamente no cadastro de cada serviço qual filial e qual CNAE serão usados por padrão. O vínculo fica salvo e o sistema aplica automaticamente nas emissões seguintes.
 

Como configurar o vínculo CNAE × filial

• Acesse o cadastro do serviço;
• Dentro do formulário de edição do serviço, clique na seção CNAES para expandi-la;
• No campo filial, escolha a filial correspondente ao CNAE que você quer vincular;
• Selecione o código de serviço;
• Se tiver mais de uma filial com CNAE diferente, clique em "mais um" e repita o processo;
• Salve o serviço.

Não é necessário configurar o CNAE da matriz.

Perguntas frequentes

P.  Preciso configurar o NBS mesmo que meu município ainda não exija? Recomendamos que sim. A reforma tributária está sendo implementada gradualmente e a tendência é que a exigência se expanda. Configurar agora evita a necessidade de correções futuras nas notas já emitidas.

P.  O que acontece com os contratos que já existem sem destinação fiscal preenchida? Eles continuarão funcionando normalmente. O sistema usará o CNAE principal como alternativa. Para atualizar em lote e passar a usar o NBS correto, use a ação em lote na grade de contratos.

P.  Tenho apenas uma filial. Preciso fazer alguma configuração de CNAE × filial? Não. Essa funcionalidade só faz diferença para imobiliárias com múltiplas filiais. Para quem tem uma filial única, nada muda no processo atual.