Novo formato de troca de proprietário no imóvel

Visão geral

O novo formato de troca de proprietário no ERP Imobiliárias reformula a alteração de titularidade no cadastro dos imóveis, adotando um modelo baseado no histórico de vigência. O proprietário anterior permanece registrado no sistema como inativo, garantindo a preservação completa das informações para auditorias financeiras, repasses, retenções e declarações da DIMOB. Esse modelo elimina a necessidade de rescisões forçadas de contratos vigentes, invalidações de cadastros ou clonagens de imóveis no momento de uma venda ou transferência.

Quando usar este artigo

Utilize este artigo quando houver alteração de titularidade (venda, doação ou transferência de posse) de um imóvel cadastrado no ERP Imobiliárias e for necessário registrar o novo proprietário mantendo o histórico de vigência e as informações do titular anterior.

Sintoma ou cenário

Venda ou transferência de titularidade de um imóvel cadastrado no sistema.
Necessidade de alterar o proprietário do imóvel sem precisar rescindir o contrato de locação ativo ou clonar o cadastro.
Dúvidas sobre como ativar ou utilizar a esteira de histórico de vigência de proprietários.
Consulta ao histórico de ex-proprietários e datas de entrada e saída vinculadas ao imóvel.

Benefício para o usuário ou operação

Elimina a necessidade de invalidar o imóvel, recriar cadastros ou gerar clones para alterar a titularidade.
Preserva integralmente o histórico financeiro, de repasses, retenções e da declaração da DIMOB do proprietário anterior.
Elimina o uso de registros artificiais com fração zerada apenas para manter o nome do ex-proprietário no cadastro.
Centraliza o histórico de vigência de cada titular em um painel de auditoria do imóvel.

Onde acessar / contexto de uso

Para ativar a funcionalidade (administrador): Contratos > Clientes e colaboradores > Configurações.

Para realizar a troca ou consultar o histórico: Contratos > Imóveis (na ficha do imóvel, na seção Proprietários e Beneficiários).

Pré-requisitos (Antes de começar)

Permissão de acesso e escrita no módulo de imóveis.
Ativação prévia da permissão no sistema pelo usuário administrador da licença.
Cadastro prévio do novo proprietário na base de dados do sistema.

Causas prováveis

A substituição de proprietários ocorre devido a transações imobiliárias de compra, venda, partilha ou doação do imóvel. A adoção do modelo de vigência substitui processos manuais paliativos (como clonagem de imóvel ou rescisão de contrato ativo) para assegurar a rastreabilidade fiscal e jurídica de todos os titulares que já possuíram vínculo com o imóvel.

Como fazer ou corrigir

Organizar o histórico de titularidade e prestar contas aos clientes ficou mais transparente e seguro. Reformulamos a forma de realizar a troca de proprietários no cadastro dos imóveis, eliminando a exclusão definitiva de dados e adotando um modelo baseado em vigência.

A partir de agora, o proprietário anterior permanece registrado como inativo, garantindo a preservação completa das informações para auditorias financeiras, repasses, retenções e declarações da DIMOB. Essa atualização também elimina a necessidade de rescisões forçadas, invalidações ou clonagens de imóveis durante uma venda.

🚀 Fim da burocracia: Com essa atualização, não é mais necessário invalidar ou rescindir o contrato vigente, clonar o imóvel e recriá-lo do zero apenas para conseguir alterar o proprietário, como era feito no processo antigo. Toda a transição de titularidade é feita diretamente no cadastro do imóvel atual, sem interferir na estrutura do contrato ativo.

⚙️ Como ativar e onde encontrar a configuração

Essa funcionalidade faz parte de um pacote unificado de flexibilização de dados. A mesma chave que libera a substituição de inquilinos em contratos vigentes é a responsável por habilitar esta nova esteira de histórico de donos de imóveis.

Para ativar o recurso, solicite ao usuário administrador da sua licença que realize o seguinte caminho:

Acesse o menu Contratos➔Clientes e colaboradores➔ clique em Configurações ➔ e marque a opção“Permitir alteração de proprietário no imóvel”.

O que mudou na prática?

Fim dos registros com 0%: Não é mais necessário manter proprietários antigos com a fração zerada apenas para preservar o rastro do nome no cadastro.
Histórico centralizado: Não há mais necessidade de vasculhar o histórico geral de alterações do ERP para reconstituir quem era o proprietário em determinada data.
Novo botão “Histórico de proprietários”: Uma nova opção foi adicionada na seção Proprietários e Beneficiários do imóvel. Ela fica visível tanto no modo de leitura quanto no de edição e abre um painel em formato de auditoria.

Como realizar a troca de proprietário

Com o imóvel em modo de edição, siga os passos abaixo:

Localize a seção Proprietários e Beneficiários.
Clique no ícone da lixeira 🗑️ ao lado do proprietário que está deixando a titularidade.
O ícone da lixeira será substituído pelo campo “Data de saída do imóvel”, pré-preenchido com a data atual - você pode editá-la livremente.
Com a data de saída preenchida, os campos Nome e Tipo desse proprietário são bloqueados e o campo Propriedade (%) é zerado automaticamente para 0,00.
Clique em “Mais um” para adicionar o novo proprietário, informando nome, tipo e fração de propriedade.
Clique em Salvar.

Regras de validação

Soma das frações:Na validação dos 100%, o sistema considera apenas os proprietários ativos, ou seja, aqueles sem data de saída. Proprietários inativos são ignorados pelo cálculo.
Trava de segurança: O sistema bloqueará o salvamento se você inserir data de saída para todos os proprietários sem adicionar ao menos um novo proprietário ativo.

Como desfazer a ação

Antes de salvar: clique em Cancelar na edição do imóvel para restaurar a lista ao estado original.
Após salvar: a inativação é definitiva e o histórico não pode ser modificado. Caso precise corrigir, reinserir o proprietário manualmente como um novo registro é necessário.

Como funciona o painel de histórico?

Ao clicar em “Histórico de proprietários”, um modal em modo de leitura exibe o relatório completo com as seguintes colunas:

Coluna	Descrição
Proprietário	Nome do cliente. Clicável, redireciona para a ficha cadastral.
Propriedade (%)	Fração atual (ativos) ou fração no momento da saída (inativos).
Entrada	Data em que o proprietário foi vinculado ao imóvel.
Saída	Data registrada na troca de titularidade. Para ativos, exibe —.
Status	Indica visualmente se o perfil está Ativo ou Inativo.

Resultado esperado

Após salvar a alteração, o proprietário anterior será registrado como inativo com a data de saída gravada no sistema, o novo proprietário assumirá a fração e a titularidade ativa do imóvel, e o histórico completo ficará disponível para consulta no painel de auditoria, sem impactar contratos de locação ativos ou lançamentos financeiros passados.

Quando escalar

Escalone o atendimento ao Suporte ERP Imobiliárias caso a opção de configuração não esteja disponível para o usuário administrador, se o sistema bloquear o salvamento mesmo com a soma das frações dos proprietários ativos totalizando 100%, ou se os dados do histórico de vigência apresentarem divergência na consulta do imóvel.

Informações para escalonamento

CNPJ e Razão Social da imobiliária.
Código, identificador ou endereço completo do imóvel.
Nome e CPF/CNPJ do proprietário antigo e do novo proprietário.
Data informada para a transição de titularidade.
Captura de tela inteira exibindo a seção Proprietários e Beneficiários e a mensagem de erro (se houver).

Regras importantes / Observações

Validação da Fração (100%): O cálculo de validação dos 100% da fração de propriedade considera exclusivamente os proprietários ativos (sem data de saída). Proprietários inativos são ignorados no cálculo.
Trava de Segurança: O sistema bloqueia o salvamento caso uma data de saída seja inserida para todos os proprietários sem que ao menos um novo proprietário ativo seja adicionado.
Ação Definitiva Após Salvar: A inativação do proprietário é definitiva após o salvamento. Caso precise corrigir uma inativação feita por engano, será necessário inserir o proprietário novamente como um novo registro ativo. Para cancelar a alteração antes de salvar, clique no botão Cancelar.
Independência Financeira: A data de saída atua como histórico cadastral e jurídico. Ela não realiza automaticamente recalculos proporcionais de repasses ou divisões na Conta Corrente do Proprietário; tais lançamentos seguem os fluxos operacionais normais.

Problemas comuns e como resolver

Problema: O botão de salvar permanece inativo ou exibe mensagem de erro na validação das frações ao tentar alterar o proprietário.

Causa provável: A soma das frações (%) dos proprietários ativos (sem data de saída) não atinge 100%, ou a porcentagem do novo proprietário não foi preenchida.

Ação recomendada: Revise a coluna de porcentagem apenas dos proprietários ativos e certifique-se de que a soma totalize exatamente 100,00%.

Problema: A opção "Permitir alteração de proprietário no imóvel" não é exibida na tela de configurações.

Causa provável: O usuário logado não possui permissão de perfil administrador no ERP Imobiliárias.

Ação recomendada: Solicite ao usuário gestor ou administrador da imobiliária que acesse Contratos > Clientes e colaboradores > Configurações para habilitar a permissão no sistema.

Dúvidas relacionadas (FAQ)

P: A data de saída do proprietário gera cálculos de repasse proporcional automáticos no sistema?

R: Não. Essa funcionalidade atua na camada de histórico cadastral e rastreabilidade jurídica. Ela não executa cálculos automáticos de repasses proporcionais nem divisão automática de lançamentos na Conta Corrente do Proprietário.

P: Como fica a geração da DIMOB após a troca de proprietário no imóvel?

R: A DIMOB acompanha a competência e o caixa dos repasses efetuados. O que foi faturado e repassado retroativamente permanece vinculado ao CPF/CNPJ do proprietário antigo, enquanto os faturamentos e repasses posteriores passam a ser associados ao novo proprietário, gerando a declaração proporcional ao período em que cada um recebeu os rendimentos.

P: Como o sistema trata os imóveis que passaram por troca de proprietário antes do lançamento desta funcionalidade?

R: O ERP Imobiliárias possui retrocompatibilidade. Para trocas realizadas anteriormente, o sistema busca no histórico de auditoria do imóvel a data gravada para preencher a coluna "Saída". A coluna "Entrada" para proprietários que já estavam ativos exibirá —, pois esse dado não era registrado anteriormente. Para todas as trocas efetuadas a partir da liberação do recurso, o rastro de entrada e saída ficará gravado integralmente.

P: É possível visualizar a divisão de período em que o imóvel pertenceu a cada proprietário?

R: Sim. Ao clicar no botão Histórico de proprietários na seção Proprietários e Beneficiários do imóvel, o sistema exibe uma janela em formato de auditoria detalhando o período de entrada, saída e o status de cada proprietário.

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