Como conferir, validar e exportar a declaração da DIMOB no Superlógica Imobiliárias

Guia operacional completo para conferência de dados contratuais, apuração de rendimentos e comissões de locação, validação prévia de inconsistências e exportação do arquivo magnético da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB) para a Receita Federal do Brasil.

Visão geral

A DIMOB é uma obrigação tributária acessória anual que toda imobiliária ou administradora deve entregar à Receita Federal até o último dia útil de fevereiro do ano subsequente. Ela reporta todas as transações de locação intermediadas pela administradora, discriminando aluguel bruto, taxa de administração retida e imposto de renda retido na fonte (IRRF). No Superlógica Imobiliárias, o módulo fiscal consolida automaticamente os repasses aos proprietários e gera o arquivo oficial para importação no programa gerador da Receita Federal.

Quando usar

Utilize este procedimento entre os meses de novembro e fevereiro de cada exercício para:

• Realizar a pré-conferência dos informes de rendimento de proprietários e locatários;
• Identificar e sanear cadastros com CPF/CNPJ faltantes ou inválidos;
• Apurar e retificar divergências entre valores de aluguel liquidado e comissões recebidas;
• Gerar o arquivo no layout oficial da Receita Federal e importar no programa Validador da DIMOB.

Sintoma ou cenário comum

A imobiliária precisa entregar a DIMOB anual e encontra erros ao tentar gerar o arquivo, tais como: "Proprietário com CPF em branco", "Divergência entre aluguel bruto e taxa de administração", "Contrato com participação societária sem beneficiário final" ou "Arquivo rejeitado pelo validador da Receita por caracteres especiais".

Benefício da resolução

• Eliminação de retrabalho manual em planilhas externas;
• Conformidade tributária integral dentro do prazo legal, evitando multas por atraso ou omissão de dados;
• Envio automático e seguro dos Informes de Rendimentos para a Área do Cliente dos proprietários.

Onde acessar no sistema

No Superlógica Imobiliárias, acesse o menu superior Financeiro > Fiscal / Relatórios Fiscais > DIMOB (ou Contratos > Exportação DIMOB).

Pré-requisitos e permissões

• Usuário com perfil de Administrador ou Gerente Financeiro/Fiscal;
• Todos os meses do ano-calendário base devidamente conciliados e fechados no sistema;
• Dados cadastrais completos de locadores, locatários e imóveis (especialmente CPF/CNPJ válidos e endereço completo com CEP).

Causas prováveis

• Contratos de locação ativos ou rescindidos no ano-base sem CPF/CNPJ cadastrado para um dos coproprietários;
• Lançamentos manuais de comissão realizados fora da conciliação bancária padrão;
• Percentuais de divisão de rendimentos entre proprietários cuja soma seja diferente de 100%;
• Data de competência de liquidação registrada no ano fiscal incorreto.

Passo a passo: Como fazer ou corrigir

1. Executar o Relatório de Pré-Validação:
   • Acesse Financeiro > DIMOB;
   • Selecione o Ano-Calendário (ex.: ano anterior em apuração);
   • Clique no botão Verificar Pendências Cadastrais;
   • O sistema exibirá uma lista detalhada com qualquer CPF/CNPJ inválido, proprietário sem percentual de rateio definido ou contratos sem endereço cadastrado.
2. Corrigir os Cadastros Pendentes:
   • Clique diretamente sobre o link do contrato ou cadastro indicado no relatório de pendências;
   • Preencha as informações obrigatórias na aba Proprietários e na aba Dados Cadastrais;
   • Clique em Salvar e repita até que a lista de pendências esteja zerada.
3. Conferir Valores Financeiros e Retenções:
   • No painel da DIMOB, clique na aba Resumo Financeiro;
   • Confronte o valor de Aluguel Bruto Recebido e Comissão Retida com o Razão Contábil / Demonstrativo de Resultados do período;
   • Verifique se as retenções de IRRF incidentes sobre pessoas físicas com locação acima da faixa de isenção foram devidamente lançadas.
4. Gerar e Exportar o Arquivo Texto:
   • Com todas as pendências resolvidas, clique em Gerar Arquivo DIMOB;
   • O sistema fará o download de um arquivo com extensão .txt formatado estritamente conforme o leiaute da Receita Federal;
   • Salve o arquivo em pasta local segura do seu computador.
5. Importar e Validar no Programa da Receita Federal:
   • Abra o aplicativo oficial da Receita Federal (Programa Gerador da DIMOB);
   • Acesse Declaração > Importar > selecione o arquivo baixado;
   • Execute a verificação de erros no programa oficial. Se houver avisos, avalie; se houver erros impeditivos, anote o código do registro para ajuste;
   • Grave a declaração para entrega e transmita utilizando o Receitanet com seu Certificado Digital.

Resultado esperado

O arquivo da DIMOB é gerado sem inconsistências cadastrais pelo Superlógica Imobiliárias, importado com sucesso no programa oficial da Receita Federal e validado com status de apto para transmissão com recibo emitido.

Quando escalar ao suporte humano

• O programa da Receita Federal rejeitar um registro com código de erro de estrutura de arquivo não documentado no validador;
• Houver divergência de centavos entre múltiplos rateios de herdeiros ou condomínio edilício de locadores que impossibilite fechar em 100,00%;
• A exportação travar ou retornar erro HTTP 500 para bases imobiliárias com volume superior a 5.000 contratos.

Informações obrigatórias para escalonamento

• Ano-calendário de referência da declaração;
• Print legível do erro gerado na tela do ERP ou do relatório de inconsistências do validador da Receita;
• Código do imóvel ou contrato afetado;
• Arquivo .txt gerado e log de rejeição do Receitanet.

Regras de negócio e observações importantes

• A DIMOB segue estritamente o regime de caixa: reporta os valores efetivamente pagos pelo locatário e repassados ao locador no ano civil de 1º de janeiro a 31 de dezembro;
• Aluguéis de dezembro pagos pelo locatário em janeiro do ano seguinte entram na DIMOB do ano seguinte, respeitando a data da liquidação financeira;
• Descontos concedidos, bonificações de pontualidade e reembolsos de IPTU/Condomínio não compõem a base tributável do aluguel quando previstos em contrato e discriminados corretamente.

Problemas comuns e soluções rápidas

• Erro: CPF/CNPJ Inválido: Abra o cadastro da pessoa física ou jurídica no ERP, remova pontos ou traços manuais e verifique a validade do dígito verificador na Receita Federal;
• Erro: Soma de participações diferente de 100%: Na aba de proprietários do contrato, ajuste os percentuais de participação para que totalizem exatamente 100,00%;
• Arquivo vazio gerado: Verifique se o filtro de filial ou período fiscal está correto e se há contratos ativos com repasses liquidados no ano-base.

Perguntas frequentes (FAQ)

P: Imóveis desocupados ou com aluguel não pago no ano entram na DIMOB?
R: Não. Apenas contratos com movimentações financeiras de locação efetivamente liquidadas no ano-calendário são informados.

P: Como disponibilizar o Informe de Rendimentos para os proprietários?
R: No módulo DIMOB do Superlógica Imobiliárias, clique em Publicar na Área do Cliente para que os demonstrativos fiquem acessíveis para download pelos locadores no aplicativo e portal web.

P: Posso retificar a DIMOB enviada?
R: Sim. Caso encontre dados incorretos, ajuste os lançamentos no sistema, gere novo arquivo, importe no programa da Receita marcando a opção "Declaração Retificadora" e informe o número do recibo anterior.

Palavras-chave e termos de busca

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