O Split de Pagamentos no ERP Superlógica Imobiliárias automatiza a divisão do valor pago pelo inquilino no boleto, creditando a taxa de administração na conta da imobiliária e transferindo o líquido diretamente para a conta bancária do proprietário. Confira neste guia passo a passo as regras obrigatórias de funcionamento e como corrigir falhas de credencial, alterações bancárias e tags de split.
1. Como Funciona o Split Automático e Seus Requisitos Obrigatórios
Para que o Split ocorra automaticamente, a cobrança deve ser emitida por uma forma de recebimento integrada à Conta Superlógica com o recurso de Split ativo no contrato, e o boleto precisa obrigatoriamente ser compensado via retorno bancário automático.
2. Regra 1: Liquidação Manual Impede a Ocorrência do Split
O Split bancário só ocorre quando o boleto é pago na rede bancária e baixado automaticamente pelo retorno bancário. Se o operador realizar a liquidação manual da cobrança no sistema (informando pagamento em mãos, PIX direto na conta da imobiliária ou baixa manual), o banco liquidante não recebe o comando de divisão e o repasse deverá ser feito manualmente.
3. Regra 2: O Valor de Crédito ao Proprietário Deve Superar os Débitos
Antes de gerar ou atualizar o boleto, confira a composição de itens: o Split não ocorre quando a soma dos débitos/descontos do proprietário supera o valor de crédito que ele tem a receber naquela cobrança.
4. Regra 3: Cobertura das Tarifas de Boleto e de Split na Parte da Imobiliária
O valor destinado à imobiliária dentro da cobrança (como a Taxa de Administração) deve ser suficiente para cobrir a tarifa de liquidação do boleto somada à tarifa de Split de cada proprietário vinculado ao contrato. Caso o crédito da imobiliária seja menor que a soma das tarifas, o Split é bloqueado.
5. Regra 4: Prazo de 3 Dias Úteis na Primeira Cobrança com Split do Proprietário
Quando é o primeiro Split de um proprietário recém-cadastrado (ou com nova conta bancária), é necessário haver um intervalo mínimo de 3 dias úteis entre a geração da cobrança e o pagamento do boleto, que corresponde ao prazo de validação automática da conta bancária de destino.
6. Passo 1: Corrigir Erro de Credencial ou Dados Bancários do Proprietário
Caso o sistema aponte "Credencial do proprietário com erro" ou falha na validação da conta, acesse Contratos > Clientes e Colaboradores, abra o cadastro do proprietário e confira se o CPF/CNPJ é exatamente o titular da conta bancária informada (não é permitido conta de terceiros sem procuração/titularidade correspondente), bem como código do banco, agência, número da conta com dígito e tipo de conta (Corrente ou Poupança).
7. Passo 2: Atualizar o Split na Cobrança Já Emitida Após Alterar Dados Bancários
Se você alterou os dados bancários do proprietário ou percentuais do contrato após a cobrança já ter sido gerada, a alteração não reflete sozinha no boleto já emitido. Acesse Receitas > A Receber, abra a cobrança em aberto do inquilino e clique no botão Atualizar Split (ou regere a cobrança) antes que o locatário efetue o pagamento.
8. Passo 3: Como Remover ou Corrigir a Tag de Split de uma Despesa
Quando uma despesa de repasse fica vinculada a uma tag de split mas o repasse automático não ocorreu (por pagamento manual ou falha de validação), é necessário remover a tag de split da despesa no módulo Despesas > A Pagar / Repasses para liberar a realização do repasse manual ou transferência sem bloqueio.
9. Passo 4: Verificar o Comprovante Bancário de Repasse ao Proprietário via Split
Para consultar o comprovante de um Split já liquidado, acesse a cobrança recebida em Receitas > Recebidas (ou em Despesas > Repasses Realizados), localize o registro da divisão automática e clique para visualizar/baixar o comprovante individual de transferência bancária ao locador.
10. Passo 5: Configurar o Split entre Múltiplos Proprietários (Rateio de Titularidade)
Em imóveis com dois ou mais proprietários em Contratos > Contratos, defina o percentual exato de participação de cada beneficiário (somando 100%) e certifique-se de que todos os coproprietários possuam conta bancária válida cadastrada em suas respectivas fichas.
11. Passo 6: Tratar Devolução de Split por Conta Encerrada ou Inválida
Se o banco do proprietário devolver o valor do Split (por conta encerrada, bloqueada ou divergência de titularidade), atualize a conta bancária no cadastro do proprietário em Clientes e Colaboradores e verifique o estorno do saldo para reprocessar a transferência.
12. Passo 7: Conferir o Extrato e a Conciliação de Repasses via Split
Os repasses efetuados via Split são baixados automaticamente no retorno bancário, mantendo o extrato do proprietário e a conciliação bancária sincronizados sem necessidade de gerar arquivo CNAB de pagamento.
13. Validação Prévia Antes do Vencimento da Carteira
Sempre que gerar o faturamento mensal de aluguéis, filtre as cobranças com alerta de Split para corrigir eventuais cadastros bancários pendentes antes da data de pagamento pelos inquilinos.
14. Erros Comuns no Split de Pagamentos e Como Solucionar
- Split não ocorreu mesmo com boleto pago: verifique se a conta do proprietário foi cadastrada há menos de 3 dias úteis do pagamento ou se houve alteração bancária sem clicar em Atualizar Split na cobrança.
- Diferença entre o valor enviado ao Split e o recebido: confira as tarifas de boleto/split e a configuração de retenção de juros/multa em Despesas > Repasses > Configurações.
15. Quando Acionar o Suporte Especializado de Split
Caso precise de apoio para reprocessamento de retorno ou remoção avançada de tag de split travada, acione o menu ERP Imobiliárias > Suporte ERP > Estou com dúvidas > Split informando o número do contrato, o ID da cobrança e o comprovante de pagamento.