O ciclo de faturamento no ERP Superlógica Imobiliárias abrange desde a configuração da forma de recebimento e geração em lote dos boletos de aluguel até o lançamento de cobranças avulsas, envio de arquivos de remessa bancária e disparo automático da Régua de Cobrança por E-mail e SMS. Siga este passo a passo para executar cada rotina e corrigir falhas de entrega.
1. Visão Geral do Módulo de Receitas e Cobranças
Todas as receitas de aluguéis, encargos contratuais (IPTU, condomínio, seguro incêndio) e receitas avulsas da imobiliária são gerenciadas no menu Receitas > A Receber, Gerar Cobranças e Régua de Cobrança.
2. Passo 1: Cadastrar e Validar a Forma de Recebimento e Código do Convênio (Cedente)
Caso o banco rejeite o arquivo de remessa informando "Arquivo inválido" ou erro de convênio (como ocorre em bancos como Sicredi, Itaú, Bradesco ou Santander), acesse Empresa > Formas de Recebimento, selecione a conta bancária e confira se o Código do Convênio / Código do Cedente, carteira, agência e conta estão idênticos aos parâmetros fornecidos pelo banco.
3. Passo 2: Simular e Gerar Cobranças de Aluguel em Lote
No menu Receitas > Gerar Cobranças, selecione o mês/competência desejado, confira a simulação dos itens de cada contrato (verificando se não há lançamentos duplicados ou abaixo do valor mínimo configurado para geração de boleto) e confirme a geração em lote.
4. Passo 3: Gerar Cobranças de Cartão de Crédito Recorrente com 35 Dias de Antecedência
Para contratos cujo locatário paga via Cartão de Crédito Recorrente, gere as cobranças em Receitas > Gerar Cobranças com até 35 dias de antecedência do vencimento. O sistema tentará capturar o valor no cartão por 5 dias e, caso não obtenha aprovação, converterá automaticamente a cobrança para boleto bancário.
5. Passo 4: Como Lançar uma Cobrança Avulsa (Sem Emissão de Boleto Bancário)
Quando a imobiliária precisa registrar um valor a receber de comissão, seguradora ou receita direta sem emitir boleto registrado, siga exatamente este passo a passo:
- Acesse o menu Receitas e clique em A Receber;
- Clique no botão Nova cobrança (ou Nova cobrança avulsa);
- Preencha os dados do lançamento: selecione o Cliente (seguradora ou pagador), a data de Vencimento, o Serviço/Complemento e o Valor;
- Clique em Mais Opções e, no campo de Forma de cobrança, certifique-se de não selecionar emissão de boleto bancário;
- Clique em Salvar para registrar o título internamente.
6. Passo 5: Gerar Arquivo de Remessa de Cobrança (CNAB) e Confirmar Registro
Para boletos emitidos via convênio bancário próprio, acesse Receitas > Remessas Bancárias, gere o arquivo CNAB das novas cobranças ou alterações de vencimento e transmita ao banco. Caso precise corrigir o código do cedente em um boleto rejeitado, ajuste a forma de recebimento, gere um novo boleto e envie uma nova remessa.
7. Passo 6: Entender as Opções de Forma de Pagamento na Liquidação Manual
Ao realizar uma baixa manual em Receitas > A Receber > Liquidar, o campo Forma de pagamento exibe as opções padronizadas pelo sistema (Dinheiro, Cheque, Cartão, PIX, Transferência, Outros). Essas opções são fixas e padronizadas pela arquitetura do ERP para manter a integridade contábil e da DIMOB, não sendo possível criar nomes customizados nessa lista suspensa.
8. Passo 7: Processar o Arquivo de Retorno Bancário e Relação de Boletos Pagos
Na Conta Superlógica o retorno é processado automaticamente. Para convênios tradicionais, acesse Receitas > Retorno Bancário e importe o arquivo .RET do banco para dar baixa em lote nos aluguéis pagos.
9. Passo 8: Configurar a Mensagem Padrão e Instruções nos Boletos
Se ocorrer erro na descrição da mensagem dos boletos ou se desejar atualizar instruções de multa/juros, acesse Receitas > A Receber > Configurações e revise o texto padrão das instruções evitando caracteres especiais inválidos no layout CNAB.
10. Passo 9: Ativar e Parametrizar a Régua de Cobrança por E-mail e por SMS
Para automatizar o envio de lembretes antes e após o vencimento do aluguel, siga este procedimento:
- Acesse o menu Receitas > Régua de cobrança;
- Revise os gatilhos de envio por E-mail (dias antes do vencimento, no dia do vencimento e avisos de inadimplência);
- Para habilitar lembretes no celular do inquilino, localize na mesma tela a opção de Notificação por SMS e clique em Ativar Notificação.
11. Passo 10: Consultar o Histórico de E-mails Enviados e Remover E-mail de Bounce
Quando um locatário ou proprietário informa que não está recebendo os boletos ou extratos por e-mail, acesse o histórico de envios no cadastro do cliente. Se o endereço constar na lista de bloqueio (Bounce) por caixa cheia ou falha anterior, utilize a opção de Remover e-mail da lista de bounce em Empresa > E-mail e valide os registros SPF, DKIM e DMARC do domínio da imobiliária.
12. Passo 11: Invalidar Cobrança Duplicada ou Gerar 2ª Via Atualizada
Para cancelar um boleto emitido em duplicidade, abra a cobrança em Receitas > A Receber, clique em Invalidar Cobrança (gerando a remessa de baixa para o banco se for convênio próprio) e emita a 2ª via atualizada da cobrança correta.
13. Validação do Envio de Boletos e Teste de Recebimento
Após remover um e-mail da lista de bounce ou ativar a Régua de Cobrança, realize o envio de um boleto ou e-mail de teste e peça ao destinatário que confira a caixa de entrada e a pasta de Spam/Lixo Eletrônico.
14. Erros Comuns em Cobranças e Soluções Imediatas
- Ordem das cobranças na tela: a listagem padrão segue a data e hora de geração para evitar omissões; utilize os filtros de coluna caso deseje visualizar por vencimento.
- Despesa travada em boleto invalidado: desvincule o item de despesa da cobrança invalidada para que ele volte a ficar disponível para inclusão em um novo boleto.
15. Quando Acionar o Suporte Especializado de Cobranças
Caso encontre rejeição bancária persistente após validar o convênio ou retorno não processado, acione o menu ERP Imobiliárias > Suporte ERP > Estou com dúvidas > Boletos/Cobrança anexando o arquivo de remessa/retorno e o número da cobrança.