Visão geral
Durante o fechamento mensal da locação, o módulo de repasses do Superlógica cruza o valor pago pelo inquilino (aluguel, condomínio, IPTU), os descontos contratuais, despesas ordinárias e extraordinárias e a taxa de administração da imobiliária para gerar o valor líquido devido ao proprietário. Divergências aparentes ocorrem quando despesas avulsas são inseridas após a simulação inicial ou quando a regra de comissão da imobiliária está parametrizada incorretamente (sobre valor bruto vs líquido).
Quando usar este artigo
- Ao realizar a simulação de repasse e notar que o valor final a transferir ao proprietário não confere com o cálculo esperado.
- Quando a taxa de administração da imobiliária não foi retida ou foi calculada a maior/menor.
- Quando o proprietário questiona o demonstrativo de repasse enviado por e-mail.
Sintoma ou cenário
- "O sistema calculou errado o valor do repasse do proprietário."
- "Não descontou a comissão da imobiliária no aluguel."
- "O valor líquido do repasse está menor do que o aluguel acordado."
Benefício para o usuário ou operação
Precisão contábil e financeira no repasse aos locadores, evitando pagamentos a maior que demandem cobrança posterior ou retenção indevida de honorários da imobiliária.
Onde acessar / contexto de uso
ERP Superlógica Imobiliárias > Menu Contratos > abra o contrato do imóvel > aba Repasse / Taxas e Menu Repasses > Simulação de Repasse.
Pré-requisitos (Antes de começar)
- Cobrança de aluguel liquidada pelo locatário.
- Contrato de locação com as regras comerciais de taxa de administração definidas.
Causas prováveis
- Despesa (ex.: reparo, IPTU ou condomínio pago pela imobiliária) lançada na conta do proprietário sem vincular a dedução no repasse.
- Parâmetro "Calcular taxa de administração sobre encargos" marcado ou desmarcado indevidamente.
- Simulação de repasse gerada antes do lançamento das despesas e não recalculada.
Como fazer ou corrigir
1. Acesse o menu Contratos > localize o contrato do cliente > abra a aba Repasse / Taxas.
2. Verifique as configurações:
- Percentual da Taxa de Administração (ex.: 10,00%).
- Base de Cálculo: Confira se está configurado para incidir apenas sobre o Valor do Aluguel ou sobre o Total da Cobrança (incluindo IPTU/Condomínio).
- Garantia de Repasse: Verifique se o contrato possui repasse garantido (mesmo sem pagamento) ou somente após quitação.
3. Se as configurações estiverem corretas, acesse Conta Corrente > Extrato do Proprietário.
4. Verifique se existem lançamentos avulsos de débito (despesas de manutenção, reembolso de IPTU) ou créditos pendentes.
5. Em seguida, acesse Repasses > Simulação de Repasse.
6. Localize o contrato e clique no botão "Recalcular Saldo / Atualizar Simulação". O ERP reprocessará todos os débitos e créditos lançados até o momento.
7. Clique em Visualizar Demonstrativo para auditar a memória de cálculo:
- (+) Aluguel recebido
- (-) Taxa de administração retida
- (-) Despesas deduzidas
- (=) Total líquido a repassar.
8. Se estiver tudo correto, aprove a simulação para envio bancário.
Resultado esperado
Demonstrativo de repasse conciliado com precisão e comissão da imobiliária devidamente retida e provisionada na receita própria.
Quando escalar
Caso o recalculo da simulação não absorva os lançamentos da conta corrente mesmo com o contrato configurado corretamente, ou se houver travamento no fechamento do lote.
Informações para escalonamento
Número do contrato, nome do proprietário, memória de cálculo com a divergência apontada e print da aba Repasse do contrato.
Regras importantes / Observações
- Despesas lançadas após o fechamento e pagamento do repasse só serão deduzidas no repasse da competência seguinte.
- A taxa de administração é reconhecida como receita da imobiliária no momento em que o repasse é efetivado.
Problemas comuns e como resolver
- Problema: A taxa de administração foi descontada em dobro.
Solução: Verifique se não foi cadastrada uma taxa percentual no contrato e outra taxa fixa em Taxas Adicionais. Exclua a taxa duplicada e recalcule a simulação.
Dúvidas relacionadas (FAQ)
- Onde o proprietário visualiza essas deduções? No extrato da Área do Cliente ou no app Owli, detalhado linha por linha no comprovante de repasse.
- Como descontar parcelas de aluguel adiantado? Lance o débito de adiantamento na conta corrente do proprietário e marque a opção para abater no próximo repasse.
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