Visão geral
Procedimento para realizar o encerramento do contrato de aluguel no ERP, calculando a multa rescisória proporcional (Lei do Inquilinato), dias fracionados e indenização de reparos.
Quando usar este artigo
Quando o inquilino desocupa o imóvel antes do término da vigência ou no encerramento amigável de contrato com pendências.
Sintoma ou cenário
"O locatário entregou as chaves faltando 14 meses para o fim do contrato; como calcular a multa proporcional e cobrar a pintura no mesmo recibo de acerto final?"
Benefício para o usuário ou operação
Cálculo jurídico exato em estrita observância ao art. 4º da Lei 8.245/91, emissão de Termo de Entrega de Chaves e Quitação sem risco de litígio para a imobiliária.
Onde acessar / contexto de uso
ERP Superlógica Imobiliárias > Menu Contratos > selecionar contrato > aba 'Rescisão / Encerramento'.
Pré-requisitos (Antes de começar)
- Laudo de Vistoria de Saída concluído e assinado comparado ao laudo inicial.
- Data exata da devolução física das chaves na imobiliária.
Causas prováveis
- Tentativa de calcular a multa sobre o valor total do contrato sem abater os meses cumpridos.
- Lançamento de reparos fora do recibo de rescisão gerando cobranças avulsas desvinculadas.
Como fazer ou corrigir
- Acesse o menu Contratos e abra o contrato que será rescindido.
- Clique no botão de ação 'Rescindir Contrato'.
- Preencha a 'Data de Entrega das Chaves' (esta data interrompe a incidência de novos dias de aluguel).
- Na seção 'Multa Rescisória': selecione a modalidade 'Proporcional aos meses restantes' (o sistema aplicará automaticamente a fórmula: Multa Pactuada ÷ Prazo Total × Meses Restantes).
- Na seção 'Aluguel Proporcional': o ERP calculará os dias corridos do mês corrente até a data da chave.
- Na seção 'Despesas e Indenizações de Vistoria': adicione as linhas de custos apurados na vistoria (ex: Pintura geral, troca de vidros, limpeza).
- Defina se os valores serão abatidos da garantia caução (se houver) ou gerados em um 'Recibo de Rescisão / Boleto Final'.
- Clique em 'Concluir Rescisão e Emitir Termo de Encerramento em PDF'.
Resultado esperado
Contrato encerrado no sistema com emissão do Termo de Quitação e boleto de acerto final com discriminação completa.
Quando escalar
Se o contrato possuir garantia Seguro Fiança ou Título de Capitalização e a seguradora exigir formulário próprio de sinistro/resgate.
Informações para escalonamento
Número do contrato, data de início e término contratual, cópia do laudo de vistoria e extrato rescisório simulado.
Regras importantes / Observações
A multa rescisória não pode ser cobrada se a desocupação decorrer de transferência de local de trabalho do locatário (notificada com 30 dias de antecedência comprovada).
Problemas comuns e como resolver
• O valor da rescisão ficou negativo: Se houver caução a devolver ao inquilino, o sistema gera uma ordem de pagamento em Financeiro > Contas a Pagar.
Dúvidas relacionadas (FAQ)
P: O imóvel fica liberado para nova locação no mesmo instante?
R: Sim, ao concluir a rescisão o imóvel retorna automaticamente ao status 'Disponível' no CRM.
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